作者：黄永明
用 IRA 投资房地产会带来很多税务上面的好处，绝大多数情况下你是根本不需要纳税的。
其中一种情况，就是如果你做了贷款，那么有可能需要纳税。今天我们就来说说这种情况以及如何避税。
我们前面提到了用你的退休金账户IRA来投资美国房地产，可以带来很多的税务上面的好处。
但是也有一些例外，我们讲到了 UBIT 这种情况。
另外还有一种情况，就是如果你买房的时候使用了杠杆、做了贷款，有可能会涉及到另外一种税种，叫做UDFI。
它的全称是unrelated debt financed income，翻译过来就是无关债务融资收入。讲起来也是很拗口，但是我们不用管它字面上是什么样，我们知道它的核心意思就好了。
它的意思指的是，你买房的时候一方面是用了贷款，另外一方面你这个房子如果出租出去产生了收入，这个收入的部分可能是需要纳税的。
假设说，你买房花了20万美元，其中有10万美元是贷款，那我问你，你的负债率是多少？就是10万除以20万，等于50%，对不对？
另外一方面，如果你这个房子出租出去了，一年给你产生15,000美元的房租收入。
这个房租收入当中有多少是需要纳税的？就是15,000美元乘以50%的负债率，等于7,500美元。7,500美元是需要纳税的。
但是，你在经营的过程当中还会有一些支出，有一些成本，那是可以从7,500当中做扣除的。
另外还有一个概念叫做折旧（depreciation）。折旧算进来以后常常会让你的收入达到一个负值，即纸面上面的亏损，这个时候你就根本不需要纳税了。
所以，在现实当中实际上很多人是不需要纳税的，或者说要缴税的话也是很少的金额。
但是有另外一种情况，就是将来如果你这个房子卖出去的时候，它升值了很多，这个时候可能会涉及到capital gains（资本利得）。
涉及到资本利得的时候，税率是按照资本利得税的税率 ——0%、15%或者20%——来计算的，并不是按照咱们前面讲的UBIT最高37%来算，所以它还是低了很多的。
我们假设一个情况，算一算数字就很容易来理解了。
比如说，我们还是按刚才讲的，买入的时候这个房子的价值是20万美元。你卖出的时候它已经涨价到30万美元了，而你卖出的时候还有5万美元的债。我请问，你的负债率是多少？那就是5万除以20万，等于25%。记住25%这个数字。
另外一方面，我们要算一下资本利得是多少。就是30万减20万等于10万美元。
这个时候我们就可以算出来UDFI了。用10万美元乘以25%，等于25,000美元。25,000美元是你应该去缴税的收入。
但是请注意，还有其他的一些支出你可能要扣除，假设说支出是5,000美元的话，25,000美元减去5000美元，等于2万美元，这是你的应纳税的所得。
假设你的资本利得税的税率在15%这一档，就是2万美元乘以15%得到3,000美元，这是你应该纳税的金额。
这就是如何在实际当中去计算UDFI的应纳税金额。
你可能就会问了，我有没有办法去避免掉刚才所说的最后卖房的时候这一笔税？通常这笔税可能会比较高。
当然是有办法的。
首先，最直接的思路就是我如果没有这个债务，那我就不涉及到UDFI了。
如何做到没有债务有两个思路。
第一个思路，就是在你卖房之前就把债给还清。但是请注意并不是任何时间还清都可以的。是你在卖房之前一年以上的时候就把债务还清。为什么？
咱们在算负债率的时候，是按照卖房之前12个月的平均负债率来计算的。所以，如果你在卖房之前12个月以内还清债务的话，仍然是有负债率这个数字的。但是如果是12个月以上就把债给还清的话，当然就没有负债率了。这是第一种办法。
另外一种办法，就是如果你从别人那里借钱，这个时候它是一个loan（贷款），但是如果并不是借钱的一种情况，而是跟借款人合伙的方式，你们为了买这个房去成立一个LLC，或者是做一个 joint venture——多个人为了同一个单一的项目所进行的合伙的行为。
这个时候你们双方有没有债务产生的？没有。你们不能说谁借了谁的钱，你们是合伙在做这个事情，你们是一起凑钱在做这个事情。所以那就不是债务的关系，也就没有UDFI这个事情。
在这个地方我也顺便讲一下，在IRA的结构之下，你是不能够用传统的方式从银行那里去贷款的，通常是从私人那里去借款，所以你们也更容易产生一个刚才咱们说的LLC或者是joint venture的结构。
第三种做法，不是像刚才咱们讲的，你在卖房的时候没有债务这种情况，而是在卖的时候，你卖的不是房子，卖的是你的LLC的interest（权益）。
这个时候你想一想会产生一个什么根本性的变化。
那就是，你在成立你的LLC的时候，如果是没有债务的话，那么你在售出的时候自然也就不会涉及到UDFI这样的一个税种。
但是你说那个房子是不是有债？那个房子还有债的。
所以，咱们简单来讲，你是把你的公司卖出去了，不是把这个房子卖出去了。
你在成立公司的时候有没有债？你在成立公司的时候没有债，那也就不涉及到UDFI。
别人在买的时候买的是什么？买的是你的公司，公司持有房产，所以把你公司买下来的同时，也就相当于把那个房子买下来了。这是很巧妙地去绕开UDFI的一种做法。
以上就是如何用IRA去投资美国的房地产以及避税的一些策略。
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免责声明：作者不是CPA，视频及文字不构成税务建议。
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