想投资美国房地产，又不想管理那些麻烦和头疼的事情，有没有办法做到呢？一种途径就是选择房地产投资信托。今天，我们就来说一说房地产投资信托的里里外外。
我是北美掘金黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。
投资美国房地产，你需要很多的知识和经验。如何获得？一种方式是，亲自把每一个环节都尝试一遍。然而这样做的主要问题在于，你需要花很多的时间和很高的试错成本。有没有更好的办法？当然是有的，就是从有知识和经验的人那里直接学习。我的会员网站YongmingU.com在这方面就可以给你提供价值。在那里，我本人和其他的专家会用最详尽的方式，教你如何一步一步成功地投资美国房地产。
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Real estate investment trust，简称REITs，翻译成中文是房地产投资信托。这样一类公司在中国，应该说人们已经期待了很多年，但是始终没有出现。在美国，REITs已经存在超过半个世纪了。
实际上，1960年美国国会就已经通过了法案，允许REITs这一类公司在美国存在。公司们必须符合一定的条件才能够做REITs，这些条件应该说是非常严格和明确的。
我们来看一下它需要符合哪些条件。
首先，有75%规则。也就是公司所持有的资产至少75%是房地产，并且它的收入当中必须至少有75%是来自于房地产投资。
而且，公司的股东不能够少于100人，这100人当中任何5个人所持有的股份加在一起不能够超过50%。所以在现实当中，很多的REITs限制股东最多只能够持股10%。
另外，还有一条非常严格的标准：REITs它必须把自己应纳税收入中至少90%，以分红的形式给持股人。
必须同时满足以上所有条件，一家公司才能够成为REITs。
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可能讲到这里，你会想，那公司为什么要做这么多麻烦事，符合这么多条条框框，就为了成为REITs？公司有什么好处呢？
最重要的驱动力就是税收方面的优惠。如果一个公司成为了REITs，那么它在公司层面是不需要交联邦税的。
因为90%以上的应纳税收入已经分给所有股东了，这个公司就被认定为pass-through entity，它在公司层面是不征税的。这就是对于公司来说最大的驱动力。
美国很多房地产投资公司，最早的时候可能是合伙的形式，几个人做一个partnership，然后开始做他们的投资。随着做得越来越大，越来越多的人加入，后面可能就作为信托推出，作为REITs推出。
这是非常好的一种结构，也是一般的投资者，没有什么经验的新手，或者是不想去亲自上手管理麻烦事情、只想坐在家里收分红的人的一个选择。它跟你买股票是非常相似。
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所有的REITs可以分为两大类，一类叫equity REITs，一类叫mortgage REITs。我们分别来看一下。
首先是equity REITs。它的投资模型和我们平时所理解的房地产投资是最为接近的。
你自己去投房地产，可能买出租房一套两套三套或是几十套，把它们租出去收房租。REITs本质上来说也是这么干的，只不过资产类别可能有细分。不同的REITs关注的资产类别、专注的方向是不一样的。有的可能投独栋别墅，有的投multifamily，有的投office，就是办公楼，有的投和医疗相关的地产，有的投和仓储相关的地产……这都是有的。
每一个REITs有自己专长的方向，它们是靠出租收租或是房产出售获得收益。
另外一类mortgage REITs，它的模式完全不一样，是通过债务的方式。
它首先一边获得短期贷款，然后用这些贷款购买房贷。这些房贷的期限可能是15年20年，利率比它短期贷款的利率要更高，所以赚了一个利率差。
你说这种属不属于房地产投资，那就见仁见智了。可能有些人认为这不属于房地产投资，因为它没有真正地去持有房产地产。
现实当中也是前一类equity REITs是主流，最常见。也是今天我们所谈论的主要的类型。
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对于投资者来讲，非常好就在于你不需要有经验，不需要做管理，只需要投入很少的钱。
它的门槛很低，有一些REITs最低500美元就可以投，有些要求$1,000，有要求$5,000。所以从几百到几千美元，你就可以开始参与房地产投资了。
但有一些REITs，它可能要求你必须是accredited investor——合格投资者。所谓的合格投资者，是你过去连续两年，每年的年收入超过20万美元，或者是除了自己的主要居所以外，你其他的资产超过100万美元，那么你是可以加入这些REITs的。否则的话，你要等一等，必须合格了才能加入。
但是好消息是，并不是所有的REITs都有这样的要求，很多REITs的门槛还是很低的。
在你便利的同时，你也要对 REITs有更强的信心。如果是那种我必须什么事都自己干，只要一个环节不了解、一个环节没有插手，心里就不放心的人，恐怕你确实不太适合投REITs。
所有合伙性的或是你去购买股份的（投资），你必须对这个公司有足够强的信心，必须能放下很多事情。你不能事事都想弄明白。你如果事事都想弄明白的话，那不如自己去做了。对吧？
所以这是两类投资者，一类是事事想自己上手，自己去弄明白的，那你就自己直接去买房地产去做投资。另外一种是我把钱放出去，不想去管具体的事，也不想处理麻烦的事情，你可以选REITs。
或者你没有那么多的钱，现在还一时没有办法买下一栋房子或是一处地产，你也可以投REITs。这都是你的选择。
我是北美掘金黄永明，今天这个话题就聊到这里。你们很优秀，咱们下期再见。
添加VX：NAGold003，从此美国投资不再孤单。
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