来自从业者的警告。
很多人问过我这样一个问题——黄老师，我在美国买房地产需不需要找经纪人？90%的情况下，我的答案都是肯定的，你需要找经纪人。但是事情也有例外，在三种情况下，你不应该找经纪人。是哪三种情况呢？
我是北美掘金黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向你问好。
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我们在美国买房的时候需要找经纪人，主要有两个原因：
第一，如果你是新手，尤其是在买头几套房的时候，你对一个州的法律和交易过程不熟悉，那么我会建议你要找经纪人来协助你。
另外一个重要的原因在于，你要理解在美国的房地产交易过程当中，经纪人的佣金并不是由买家支出的，所以如果你是买家的话，你并不会因为不找经纪人而省一笔费用。你省不了这个钱的，所以何不去找经纪人来帮助你？
这是最重要的两点原因。
但是，并不是所有的情况下你都应该找经纪人的，有些情况下不找经纪人，可能对于你来讲利益上会更好。
是哪三种情况呢？
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第一种情况，我们要理解，美国的房地产经纪人他所受的训练，让他们比较擅长什么而不擅长什么。
美国全国有超过130万经纪人加入了美国房地产经纪人协会，还有一些是没有加入协会的，我不知道有多少，所以总体上这个数字是非常庞大的。
那所有这些人所接受的训练是什么样子的呢？
因为我自己在美国德克萨斯州是持有执照的，我也经历过所有这些训练，所以我能够理解经纪人他更多的一个角色是帮助那些买自住房的人去找到符合他们条件的那些房子。
如果你是投资者的话，你也需要告诉经纪人“我需要什么样的房子”，你要给他一定的限定的条件，那么经纪人到他的数据库里面，根据你所提出来这些条件，把合适的房源给到你。
所以这个地方的关键词就在于“根据你所提出来条件”。我们说，你要能够提出来条件就意味着什么？意味着你自己心里面要明白什么样的一个deal是好的，什么是不好的，你究竟需要什么。
这个你是不能够指望从经纪人那里获得答案的。经纪人他并不是你的一个指南，并不是一个导师，告诉你，你买这个房子它在数字上是怎么样的，我把这个帐全部给你算出来，这是一个好的deal，那是一个不好的deal。
经纪人他所接受的训练并不是干这个事的，他并不擅长干这个事情。当然我并不是说所有人不擅长，应该说一般来讲房地产经纪人他并不是做这个事情的。
那么你要理解，你作为投资者需要自己有一个学习的过程，你自己心里面要明白什么样的投资是对的，如何去分析一个房产，看它究竟值不值得投资。
好的消息，我是专门有一门课程叫《聪明的美国出租房投资》，专门教授大家怎么去正确地投资出租房的。这个角色或者说这个学习是你不能够通过找一个经纪人把它给省略掉的。
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第二种情况，如果你的交易结构是非传统的情况下，那么一般可能经纪人是帮不到你的。
什么叫非传统呢？
我们要理解这个概念的话，首先要理解什么叫传统的，就是经纪人日常所做的那种交易。
也就是，首先我从我的数据库里面去找着房源，给到客户，同意了，然后我们去签合同，这个合同也是州里面的标准合同，所以一切都是按部就班来的，都是他们接受的培训当中训练出来的每一个步骤规范的做法。
但是美国的房地产交易，尤其是当你想要用一些创意性的方式，想要去赚大钱的时候，是有一些非传统的结构的。
比如说，我们以前曾经提过lease option，或者是我们经常提的seller financing。
这些往往它并不在经纪人的技能之中，经纪人他很难帮助到你。这些交易通常也没有那些规范的标准的表格可以供经纪人使用，所以这些还真得你自己去学习。
然后，很多情况下你可能要找当地的房地产律师来帮助你。
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第三种情况，如果你真的想要找到那种home run，非常好的deal，一笔能够赚很多钱，非常好的投资标的物。
那么通常经纪人他们只能从MLS（Multiple Listing Service）这样的一个数据库当中给你找房源。
这个数据库，由于绝大部分人都在使用，所以它的竞争是非常激烈的。你几乎已经不太可能从数据库当中找着简直像天上掉馅饼一样的那种deal了。
所以你需要从数据库以外，用其他的非传统的创意性的方式去找。
就像我在我的《美国土地投资》课程当中所介绍的方式一样，这些方式是经纪人所不擅长的。
所以如果你想要赚大钱，一笔回报非常高的情况下，那么可能你应该不跟经纪人去合作。
像我自己做的一些交易，我是专门避开经纪人的，我并不想跟当地的经纪人去合作。
但是如果说我是刚刚在一个区域去做交易，可能最初的一两笔我是想要找经纪人去合作一下，为什么？
因为，我还是能够从他那了解到一些当地的情况，而且在整个过程当中，我会熟悉它这个州交易的过程是什么样的。
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好，以上就是今天跟大家分享的内容，你会发现你要成为一个优秀的房地产投资者，自己是要做很多的学习的。
你不能指望说我找一个经纪人把所有这些事都给解决了，你要了解经纪人在你的房地产投资当中的角色是什么。他更像是一个工具性的角色，你有什么需求提给他，他把相应的信息给到你，但是他不能够成为你的指导，他不能够成为你的导师。
这也是为什么我听到很多的朋友说，黄老师，你的北美掘金的内容跟我在其他地方听到其他经纪人讲的东西，那种感觉不一样。
我非常能够理解为什么你会觉得感觉不一样，因为我并不是从一个经纪人的角度在给你推销房子。我是在告诉你该如何做投资，如何去做分析，如何确定一个deal它是好还是不好。
那么更详细的教学，你可以在我的会员网站YongmingU.com上面找到。
这个过程真的是不能够省略的一个学习的过程。
今天我们就聊到这里，谢谢各位，咱们下次再见。
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