最近有朋友问我说，黄老师，我在美国已经投资了出租房，现在我想把这些房子从我个人名下转到我的LLC名下，该怎么操作？非常好的问题。今天我们就来谈一谈这件事情有哪些步骤。
大家好，我是黄永明，我在美国德克萨斯州海岛加尔维斯顿向您问好。
如果你以前看过我的视频或者加入了我的知识星球“掘金美国”，或者是听过我的课程《聪明的美国出租房投资》，你就知道在美国投资出租房对你来讲非常有好处、如果你持有的出租房非常多的情况下也很必要的一件事情，就是你用LLC（有限责任公司）去持有这些房产，而不是用个人的名义去持有。为什么？简单来讲主要有两个方面的考虑，第一是税务方面，第二是资产保护方面。
有些朋友随着持有的房产越来越多，那么LLC去持有的必要性也就越来越大了。
很多人一开始是用个人的名义去买的，没有问题。因为当你刚刚开始进行投资的时候，你用个人名义这个是最方便的一种操作。但是当你持有的房产越来越多的时候，你想降低你的税收、降低你的风险的情况下，那么最好就把这些房产转到LLC名下。
这个时候该怎么转？其实也是很简单的，我们可以归纳为四步。接下来我就一步一步来跟你做解释。
1
那么第一步，很多人认为我是不是应该先注册一个LLC，毕竟我要把这些房子放到LLC名下，我得有一个LLC。其实你不用着急，第一步不是注册，LLC，而是先去跟银行打交道。
尤其是当你这个房子是有房贷的情况下，那么如果你把它从你个人名下转到LLC名下，在银行看来这个房产就是发生了过户。在过户的情况下，银行可能会要求你把没有还的那部分房贷现在都要给还上，那显然，这不是你希望发生的事情。
所以你首先要跟银行谈，看看银行同不同意你把这个房产从个人名下转到LLC名下。实际上绝大部分情况下银行应该是会同意的。因为对于银行来讲，不想把这个事情搞砸了，然后把这个房子给foreclose拿过来，银行是不想要持有房产的。你记住，银行永远不想要持有房产。所以应该说绝大部分情况下，银行是会同意你去做这件事情的。
当然，如果说你这个房子本身就没有贷款，你全款买的，那就没有这第一步了，第一步就不存在了。你不需要去跟银行谈，跟银行一点关系都没有，你想怎么转，这都是你的事情了。
好，这是第一步。如果说还有一些更高级的操作的话，我在我的知识星球也做过分享，就是怎么样在不通知银行、不让银行知道，或者是银行知道也没有关系的这种情况下，把房产从个人名下转到LLC名下。这是相对高级的一些操作，你可以在我的知识星球掘金美国来了解。
2
第二步，是你真正的这个时候去注册你的LLC。关于注册LLC的步骤，我之前的视频当中也做过详细的讲解。那么简单来说，首先第一，你是要在房产所在的州，在州务卿的办公室或是类似这样子的办公室——看你这个州，它要求在哪一个部门去注册了。
那么首先你要做登记；你要做你的OA，就是公司的章程；另外你要去登记EIN就是一个税号，联邦的税号；包括有的时候，州一级也会有税号。那么相关的这些手续都办完，其实是很简单的。
如果你不了解的话，那么你请一个律师去给你做，也花不了多少钱，一般来讲是几百美元就可以办下来。好，这是第二步。
3
第三步是最关键一步。你前面的公司也有了，那这个时候写地契。地契是一个什么东西？它不是像中国那样的一个房产证，大红本，必须是某一个机构颁发给你的，并不是的。地契，就是你是业主，你只要写一个法律文书，说我把地产和房产给到谁，然后这个文书经过一定的程序它就生效，那么就好了。
所以这个地契就是你自己写的。在网上也可以下载到模板。我所使用的网站就是deed.com，这一家网站专门提供美国各地地契的模板，所以你花个几十美元就可以买到一个模板。
然后，你填好以后你要去签字。签字的时候一般来讲是需要公证的，地契是需要公证的。
公证也非常的简单。你有几种选项，我之前关于怎么做公证也详细做过讲解。简单来说，就是要么你到UPS store——快递的网点，或者你到银行，一般它都会有公证员的；你当面签字，验证你的身份以后给你签字，那么你公证就做完了。或者也可以在线公证。当然你要查一查，你所在的州它认不认在线公证，因为有些州可能不认在线公证。
那么你地契写好了以后，就是到县政府那边去登记。你这个房产在哪个县，你就到哪个县政府的相关部门去登记。既可以亲自到场，也可以你请一个产权公司的人代理你去到场，可能你花一两百美元，他就给你把这个事办了。
或者也可以寄信寄过去。我自己把信寄过去，当然事先我需要给他打一个电话，因为登记地契，一页纸你收多少钱，他是按页收费的，相应地你要把那个钱也给他寄过去。不是纸钞寄过去，可能是money order，或者是cashier’s check，这些寄给他。
那么他登记完了以后，就把地契会寄回给你，并且收据也都会寄回给你。好，登记好了，实际上你的整个过户就完成了。
4
最后一步，如果你这个房子已经在出租的情况下，你就需要去通知租客或者是管理公司，告诉他们说现在这个房子过户了，从下个月开始你交房租就不要交给原先的账户，现在要交给新的LLC的账户，就是公司的账户。
另外，如果你这个房子有保险，你要通知保险公司，因为原先的保险的方案上面只写了你的名字，现在是需要把你的LLC的名字加上去。
做完以上四步基本上也就万事大吉了，就已经把房产成功的、稳妥地从自己的名下转到了你的LLC名下。
关于这个话题我们今天就聊到这里，谢谢，再见。