之前一位北美掘金的朋友打电话，她问我：“美国的房价这么低，为什么还有那么多人不买房人而要租房住呢？”我回答她：“因为没钱。”她又问：“首付那么低，为什么没有钱？”
这应该是也是很多中国家长的问题。中国家长不理解，为什么美国学生上不起大学，要贷款。如果你是家长，你一定也关心将来孩子要入学，应该给他准备多少钱。算完你就会明白，为什么投资房地产是非常重要且必要的一件事情了。
在美国读大学要花多少钱？
美国大学的学费涨幅非常夸张。19世纪70年代，去上哈佛大学，只需要交700多美元的报名费，没有学费。而今天，去上四年或五年甚至六年的学，很容易就会花上几十万美元。这些钱从哪来？
不相信？现在，我们就用计算器来具体地看一看。
这里使用Vanguard提供的大学学费计算器，来算未来你的孩子上大学时要供多少学费。需要输入四项数据，即多少年后进入大学、在校多少年、每年学费增长率及当前每年学费。美国大学学费每年平均上涨5%，这里取默认值。前两项则输入10年后、本科4年时间。
Vanguard学费计算器允许查询具体学校。首先查一下休斯敦较好的大学Rice University，它在全美排在大约是十六七位。
可以看到，它现在一年学费是65,607美元，包含了住宿和用餐。如果只是学费，一年要便宜一点，但也有51,187美元。想孩子过得好一点，选择包含食宿。
输入完数据后可以得到表格结果。可以看到，现在一年学费65,607美元，4年的学费262,428美元；10年之后，一年学费都会达到106,867美元。
10万多美元一年，4年就要460,610美元。
10年以后，你有没有46万美元供你的孩子去读大学？
这还不是最顶尖的学校，如果查一下哈佛大学。现在它一年的学费就是72,391美元。计算结果得到，在10年以后，需要508,238美元才能够在哈佛大学读完4年书。
50多万美元从哪里来？
即便是相对便宜的公立学校，比如休斯敦大学。对于in-state tuition（州内居民）来说，因为他们交了更多的税，学费会有优惠，一年21,319美元。如果是外州的学生，是一年36,589美元。
10年以后，4年仍然需要256,883美元。
看到了吗？这就是未来你的孩子读书要花费的学费。你是打算让他贷款去读，还是你为他提供学费？如果你要给他提供学费，钱从哪里来？
如何攒得50万美元学费？
1996年，《美国国内税法》（IRC）当中加入了新的条款，创建了一个新的投资类别，叫529方案。
529方案，是创造出来为家长给孩子大学学费做准备的。不管是儿子女儿还是孙子孙女，都可以创建一个账户，在账户中存钱，然后做投资。这些钱可以是延税或者是免税的。将来当孩子读书时，家长再把账户里的钱拿出来支付学费。
听起来是非常好的一个计划。在现实当中，它也非常像是401K的退休金方案。也就是说，钱放进去以后，平时是不能随便将它取出。如果随意支取，就要交10%的罚金。
而且，这些钱用于什么方面是有严格规定，必须把它用在合格的教育支出上。
关于什么是“合格的教育支出”，有明确规定。比如学费、住宿、餐费、文具费等等，这些费用是合格的。如果超出了一定范围，那么把钱支取也要缴纳罚金。
它比较奇怪的地方在于，尽管这是在联邦层面制定的方案，但实际上家长们并不是从联邦层面去购买、加入的。而是美国每个州有自己的规则，提供不同方案供家长选择。所以一般流程是，查看看居住州有什么方案，是否适合，再做选择加入。
比如，如果某个家长住在A州，却加入了B州方案，那么在B州所缴的钱是不可以在B州做税务扣除的，在A州缴的钱则是可以做税务扣除的。而家长所缴的所有钱在联邦层面都不可以做税务扣除。
所以这看起来特别不像是联邦层面计划，反而非常像是州一级的计划。但它确实能够帮助到很多不善理财和长期规划的家庭，为孩子去储存未来的学费。
529方案的不同类型
而529方案通常有两种不同类型账户。
一种是储蓄型。家长把钱存进来，这笔钱家长可以指定它用于哪些类型投资，如股市、债券等。所有收益在账户里是免税增长的。另外一种类型叫预缴费型。是指今天家长加入账户，是按照今天的学费标准来预付了未来孩子上大学读书的学费。
后一种情况、后一种方案是相对少见的，第一种方案是最为普遍最为主流的。
529方案的局限性
但这种方案，它显然并不是适合所有人的。它是有一些非常显而易见的缺点。
一是，它的投资（范围）非常得有限。家长并不能够随心所欲按照自己的想法做投资。“我想要买房做出租房投资，我想要投资在什么地方……”不行，它只有一些有限类别、有限项目做选择，是清单中做切换。家长对账户里的钱的控制是相当有限的。
二是，它的用途是非常得有限的。基本上，当钱放进去后，它就必须用于支付合规学费支出，否则取钱就有10%的罚金。
假设一种情况。如果现在你对孩子的预期是要读大学，但是10年、15年以后，他人生轨迹改变了，并没有去读大学，你给存了这10年15年的钱，到时候就用不上了。这笔钱还不能够直接取出来用于其他地方，否则就要支付罚金的。
不过这个方案当中钱是可以转的，家长可以用于任何一个子女，但是就不能够用于其他的用途。
规定非常僵硬，所以这就需要大家好好想一件事：你究竟在这个方案当中放多少钱合适？它并没有要求每年只能存多少，但每个州会规定总额。比如账户里面最多只能放40万美元。但是，如果家长真的放了几十万美元，孩子未来和家长的预期并不一样，这大几十万美元在里面，家长该拿它怎么办？
第三，很重要的一方面是，对于外国人来说，这个方案是不适用的。很多中国家长生活在中国，在美国没有身份，也没有办法享受税务减免，也没有办法加入这些方案，显然529方案对中国家长来说就是没有意义的。
不过，当你掌握了一些投资知识，尤其是美国房地产投资知识，你完全可以不用529方案，有更好的选择为你将来的孩子准备充足的学费。
华人家长该怎么存大学学费？
529计划最大的问题就在于，缺乏灵活性。家长存的钱只能用于支付学费，而且这些钱取出来以后也就没有了。这些钱也就完全是为了存学费而存学费。
有没有更好的办法让你的资金取之不尽用之不竭？让你攒够50万美元的学费？当然就是投资美国的出租房，细分方案达三种之多。
一
第一个方案，是现在买两套房子，这两套房子现在每套价格大约21万美元。假设美国的房子每年升值3%（根据历史数据），10年以后，就可以得到每套房子房价273,000美元——这是一个相当保守的假设。如果你买的位置是对的，那么每年升值将不止3%。
10年之后，孩子要上大学了，这个时候把房子卖掉。每套房产的资本利得是多少呢？资本利得是当前房价减购买价，即每套房63,000美元。假设按15%的税率来交税，那么资本利得税是每套9,450美元。
另外，卖房时有经纪人佣金、过户费用。按照4%来算，因为现在的趋势是费用在越来越低，假如10年以后只需要4%，在卖出时这方面每套费用是10,920美元。
现在就可以很容易算出，每一套房子的净值，252,630美元。两套房子就得到了50万美元。
现在我们来说如何用杠杆来做到这一点。
首先，现在购买价21万。首付假设25%，即52,500美元。假设3%的利率，30年期。也就是说，现在的贷款金额是157,500美元，月供是664美元。
关键在于，你需要在10年中把房子贷款还清，以便卖出以后能够实现刚才说的数字。
假设，你每月的现金流——现金流就是指你每个月收到的房租，减掉所有的持有成本，减掉还贷款的部分——暂时假设一个月有200美元，把这200美元还到本金当中。
除此之外，你每个月还要多大约660美元到本金中。这两者加在一起，每个月是多还860美元到本金当中。这样，10年的时候，你就可以把房产还清了。然后把它卖掉，那么你就获得了20多万美元，两套就获得了50万美元，这是第一种方法。
在这个方法当中，你利用了租客来承担房屋持有成本，为你还房贷，包括一部分本金和一部分利息，不过还有一部分是你自己还的。
假设的案例讲的是10年，但实际上开始得越早，效果越好。如果早开始5年，也就是提前15年开始为孩子去用这样的方式积累学费。这样的话，实际上每套房子每个月只需要多自掏腰包225美元就够了，不是刚才说的600多美元。所以这件事情是越早开始效果越明显。
二
第二种方法，是一个更好的办法。上一种办法，房子卖掉以后，相当于这个资产就没有了。有没有办法不卖房？可以用cash out refinance方法。
我们经常说，一个房子里的净值，要提出来，只有两种方式，一种是卖掉，一种是cashout refinance。接下来就解释第二种方式。
同样，你要获得50万美元现金，假设你cash out是能够cash out 80%，也就意味着10年后，你的房子价值625,000美元，才能够catch out 50万。分成两套房子，即十年后需每套价值312,500美元。
我们仍然把房子分成两套，仍然假设10年中房子升值了30%。也就意味着，今天需要买两套24万的房子，然后根据前面的方式贷款，把多出来的现金流还到本金上面，自己再补一些本金，以便10年以后能够把房贷提前还情。
三
第三种方法是不提前还款，不把贷款提前还清。同样10年以后，要达成50万美元的目标。五年50万美元，相当于每年拿出125,000美元。
问题在于，你需要每年从出租房上的cash flow（现金流）中获得125,000美元。这样子的话，既不卖房，也不做cash out，你也能够缴得起孩子的学费。
那么假设我们每一个房产每月是200美元的现金流，那么一年下来，一套房产是2,400美元。这样一个数字就可以很容易地算出来，需要持有多少套出租房，能够负担得起孩子每年的学费。即52套，你需要持有52套出租房。
不要觉得很多，因为50多套甚至上百套房产在美国很多人都做得到，这并不是一个无法达成的目标。
以上就是三种通过投资出租房来为10年后孩子攒学费的方式。当然，要具体根据孩子现在年龄，将来上学年龄去计算。文中假设10年，也可以是12、15、16年，原理都是相同的。在第二种方案中，一开始只需要投入11万美元，每个月只需要再追加1,300多美元费用，就可以在10年之后为孩子存下来50万美元的学费。
而且还有可能做到最后房产还在手上，还能每个月给你创造收入。这并不像529计划那样，这些钱存下来了，但是一取出给孩子付了学费和各种支出后，钱不就没有了吗？房地产的好处就在于可以让你取之不尽，用之不竭。
添加VX：NAGold003，从此美国投资不再孤单。
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